睢县县域房地产企业如何发展

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楼主 2019-04-14 15:14:28
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睢县县域房地产企业如何发展

孟凯(房地产经济师、物业管理师)

一、我县房地产业发展现状  

2007年以来,随着睢县县域经济和社会的发展,睢县房地产开发呈现井喷状,威尼斯,怡水华庭,美景天城几年前已经全部售罄,盛元天湖城,龙凤盛世,龙亭水岸,已经进入尾盘销售阶段,目前,我县开发商基本已经占据半壁江山,甚至已经以我们当地的中小开发商为主,曼哈顿,丹尼斯,城市广场,鑫业时代广场商业楼盘,已经推向市场,新农村社区建设基本被我县开发商占据。

2008年-2014年之间,我县房地产业在全县经济发展、整体环境持续改善的带动下,呈现出日益繁荣的发展趋势。目前,进入我县房地产市场的开发公司不低于30家;

自2014年以来,整个房地产行业随之出现一定下挫,我县房地产业也受到一定影响,去年整体房价一度出现实质性下跌,成交面积同比减少40%以上。今年前两个月,全县商品房销售市场总体趋于活跃,但开发市场反应明显滞后,表现出更多的谨慎情绪。

市场舆论受房地产泡沫论和买涨不买跌的心理影响,群众对房产保值增值信心不足,对房价下跌存在心理预期,对国家政策和周边市场变化比较敏感,影响了买房的积极性。

2015年下半年,伴随着全面深化改革而推进的城乡基础设施一体化和公共服务均等化,将促使城市的物流、人流、资金流、信息流等进一步向县域聚集,县域经济的发展将随着改革红利的释放而提速。中央和省惠农政策的不断出台,以及农村集体土地流转的加速,县域房地产被勾勒出了广阔的发展空间。

90后进入婚恋高峰,刚性需求依然旺盛,当前,包含 购房补贴,降低首付,调降房产交易契税、营业税等户籍改革,不再建封闭式小区的城市规划,等政策暖风频吹,全县房地产开发企业应该主动摆脱前一时期宏观经济形势低迷的影响,就可能呈现全面复苏的发展势头。

二、市场调研和分析预期

 刚性需求和改善性需求成为市场主流,睢县每年 1.5-2万人到婚育年龄,需求5000-10000套,扣除自建房,新农村社区,已有房大概60%,刚性需求2000-4000套。被目前二手房分流20%-40%,1600-3200套的市场容量。

改善性需求:500-1000套,一层带院,中央空调,学区房,农村进城,别墅。

三、区位和定位

李嘉城对房地产总结的一句话:区位,区位,还是区位。

睢县可以称上学区房的知名小区龙凤盛世名城,盛元天湖城,为了让孩子上个好学校,上下学更加方便一些,离知名学校近一点,这两个学区房可谓灼手可热。

优势: 1、能够享受重点学校的教育资源。而这做为学区房最主要的特性也就成为了最主要的关注点。
  2、楼盘项目本身也具有较好配套资源。学区房项目往往位于城市较为发达地带,本身商业配套、交通配套等都具有较好的资质,只是在更为突出的教育资源配套之下被购房者略为忽视了。买房置业即使是出于对学区位置的青睐,也要考虑到楼盘的生活配套,而这两处学区房在这方面往往也有不俗的表现。
  3、学区房具有较大的投资优势。相对普通商品住宅而言,学区房房价较高,但其升值空间也较大,即使是当前这般的楼市低迷期,学区房的成交量和租赁量也能够保持较为稳定的状态,作为投资来说是很值得考虑的。

郊区房的特点:

因为经济的原因,因为郊区开发和配套的原因,近几年来,郊区房引起了一些人的兴趣。可郊区房和城区房相比,各有什么优势和劣势?买郊区房,要注意什么?它们谁比谁更好?  1、郊区房的优势:在郊区置业,可以买到市中心所没有的环境。郊区空气清新、绿化率高、视野好、比较安静;同时郊区房通风和日照一般都比市区强。所以,住在郊区相对于市区而言,更加健康与舒适。同时价格便宜,这也是郊区房子的一大优势。  还有,郊区房舒适度高。郊区房子的布局以低密度、低容积率为主,通常楼房不超过6层,但近些年为了迎合市场的需求,有的地方也出现了高层板楼,但建筑品质不亚于城区。而城区的土地寸土寸金,所以多数房子以高层塔楼、板楼为主,容积率通常在3以上。  

郊区房的劣势:住在郊区会面临很多问题,如交通不便,如果没有私家车,出行会很不方便,就算有车,如果离市区太远,也会加大时间成本;郊区住宅的配套往往不及市区,如商业、教育、医疗等;除了少数高档别墅,大多数郊区住宅只能以自住为主,想购买来进行投资出租是不太可行的。

具体到我县,说是郊区,但环路以内东西南北都不超过5公里,私家车必将普及,与核心小区动则车位7、8万的价格,不但可以节省一辆车的价格,又节省一个车位的资金,开车进县城中心大型超市、学校、银行都不超过10分钟,郊区居住不再是什么不方便的事,反而会成为趋势。

这一点,同样西苑做的最好,有独幢别墅,有连排别墅。

西苑社区紧邻一号卫星湖,从绿化,小区景观设计,房屋设计,楼间距,人口密度、物管水平,价格等讲,我县东、西、南、北四大社区的比较,总体得分最高。

商业城区房的优势:

典型的商业城区房:海通曼哈顿,时代鑫业广场,睢县中央城市广场,睢县鑫地商贸城,地处闹市,因此减少了购买私车的支出和上下班的时间成本;生活配套设施较为齐全, 8分钟生活圈,生活设施齐全,大型超市,电影院等文化消费。学校、休闲满足了人们日常生活的需要,相对方便,外来务工人员多,房屋租赁市场明显;

商业城区房的劣势:在市区买房,人们首先想到的是高额的金钱代价。其次市区浑浊的空气、交通拥挤,噪音大,人口高密度也使人感觉压抑,不适合养老等。除时代鑫业广场外,老城区交通拥挤车辆出行不便。

商业网点房(门面房)的开发和销售是房地产企业的主要利润来源。

商业地产和住宅的区别在哪里:
1:首先商业地产,他的产权一般是40年,综合用地是50年(如学校)它可以用来过度生活,注册公司,和办公它的租金比普通住宅高30%,国家对住宅需求的客户要求的限制比较多,而商业地产是不限购不限贷的它不会占用您买房的资格。而且投资可获得高额的回报率和升值空间,另外2013年国家颁布的房地产城市管理法22条和物权法第149条规定对于到底的土地自动续期,只需交纳不超过5位数的土地使用金,所以大家不必担心使用年限的问题。
2:住宅主要是居家为主,他的产权是70年,普通住宅它的租金比较低一般要出售他的使用权才能获得高额的回报。

四大社区的拆迁安置都没有大问题,销售,除西苑外,一直没有很大起色,主要原因是物业管理不规范,前期入住群体文明程度与现代物业管理的基础条件和管理水平脱节,政府部门的开发销售思路和实际操作有很大出入。
    
做为房地产开发商,首先选择项目的区位。对自己开发的项目进行恰当定位。知道自己楼盘的区位优势或者劣势,扩大自己的优势,弱化或者减少,甚至消除自身的劣势。

定位准确后,选准目标客户:

根据区位确定目标客户,根据目标客户设计房型和大小,确定楼盘的整体风格。

睢县房地产最热的时候三个楼盘的销售最为快捷怡水华庭、威尼斯、美景天城。

怡水华庭项目是一个睢县比较成功的项目:开发周期不长,资金运作良好,房屋质量掌控较好,交房时睢县房产价格最高,房价定位不高,但是在最后门面销售时着急清盘,利润空间没有最大化。

威尼斯是第一个绿意盎然整齐规范的小区,睢县人民第一次在家门口看到如此正规的小区,趋之若鹜,尽管存在排水问题,楼间距也较近,很快销售一空。

美景天城属于睢县房地产最热的时候,就是更改规划也没有影响销售一空。

深圳贸易广场是睢县第一个商业网点区,很快销售一空,但市场缺乏推广和后期管理,目前增值幅度不大,1/2的门面不能维持,变成了纯粹居住民房。

以上几个楼盘的热销很快引起了睢县房地产建设的高潮。

正岩、凯地、中央花都、鑫业,中南国际,金大,锦绣文苑,星湖湾、金桂名苑、海通曼哈顿,波尔多公馆是亚圣集团的开发项目,康桥半岛是商丘康桥半岛的复制和延伸,总体建筑经验和建筑品质学习建业或者恒大的风格。可以引用一个装修老板的评价,可能有失偏驳,做为消费者的看法角度参考一下:

“本人搞装修的,对睢县房地产还是有点了解,现在就给大家说说睢县几个出名小区的集体情况,以免以后买房让售楼部的漂亮小妞忽悠了。带中央空调的,皇都算不错的了。就咱县来说康桥还可以,就是城北的远了,繁华地段,我看怡水华庭,中央花都,不错,丹尼斯要是真能开,是个好地方,不过怡水华庭开发商已走,只要二手的了。还有波尔多,一期房源也是可以考虑,就是年年年底都有围攻售楼部的民工。鑫业朝南的可以考虑,不过你要是有车就不必考虑了,他们哪里的车库【集体说是车位】贵的有点瞎人。还有就是几个老小区了,龙亭的质量太扎,也是要买车位的,天湖城龙凤都算大小区,人多杂乱,也是看地段的。就物业来说就康桥的算最好。其他的都一般,还有就是中南国际,好像那个老板手头有点紧,好多没有交房的,中央花都,就是三高西边那个高层小区,现在他们的楼间距也太,也是好长时间没有交房的主。幸福花园还好吧,就是配套没有完善,几个局的房,质量还是可以的。”

做为廉租房,康宁社区和四大社区也建设起来。单位时间内投产房产太多,造成库存太多,直接影响房产销售价格,开发企业压力增大。

四、睢县县域房地产产品现状分析:

房地产建筑材料高品质的很少,整体品质不高 ,除盛元、龙凤、南苑社区外大部分小区的配套设施不完善。社区和商业成品房库存量大,同时存在部分延迟交房情况,甚至存在烂尾盘引起社会不稳定因素的可能。

农村自建房在美丽乡村建设的影响下,逐渐增多,带院,农具,农产品存储,农机车辆停放,土地情节,让农民不想离开家乡。美丽乡村的建设比新农村多层社区更切合农民实际。市场就是迎合需求。数据显示, 90平方米以下的小户型产品施工面积占住宅总施工面积的比重均为12%-13%之间,比全省平均水平(23%-25%)低10个百分点左右;90-140平方米的中等户型占47%-55%,140平方米以上占32%-40%,其结果必然导致县域的住宅供应市场将以中大户型为主。而在房价持续上涨的背景下,大多数消费者需要的中、低价位和中小户型商品房供应明显不足,住房的产品供应结构缺乏合理性。

人们对住宅小区的配套设施和环境舒适度的追求将越来越重视,城区房房间大小和市场的关系趋向是总价偏低的中小户型产品将具有较大的市场前景。

孟母择邻而居,邻居的素质直接影响自己的生活质量和孩子的成长。所以吸引高素质和高阶层业主购房,有一定带动作用。

衣食住行,生活必须,政府主管部门一定要把房地产当成可持续性发展的支柱行业,给房地产企业发展空间。把眼光放远。我们的目的就是把睢县建设成一个规划合理,基础设施健全,美丽规范,健康环保的县级城市,进一步优化规划,发展轻工业生产,服务产业的同时,围绕建设目标,按市场规律办事,但是发展的总体目标不能变,硬着陆就会矫枉过正,不利于行业的正常发展,本身房地产开发就有一定的建设周期,为保持本行业一定的发展速度,可以有目的地降低地价,做稳定和降低房价的推手,降低土地财政份额,全县地价均价控制在60万/亩左右,降低房地产、商业、仓储等基础设施开发成本,打消投资和建设顾虑,做到后续发展有力!房价和经济发展相匹配,真正做到个人生活成本最小化,城市运营成本最优化,企业建设和发展成本最优化,提高城市核心竞争力!

吸引国内名企进入睢县,提高整体楼盘品质。带动行业发展。名企开发楼盘的材料更加环保,绿化更加美丽,知名房企,实力强大,可以介入睢县本地老城开发 高层和商业配套建设 。主要是树立行业标杆,打造精品楼盘。学有榜样,带动整体行业发展。扶持本地企业规模化和集团化发展。强大以后走出去,才能到外地去赚钱,打造本地品牌!

发展实体经济,以实体经济的发展促进本地房地产行业发展。

实体经济发展是地方经济发展的基础,是消除库存和促进房地产业可持续良性发展的保障。

五、睢县的房地产企业如何夹缝中生存和发展?

结合睢县城市和交通建设规划,兼顾开发成本,找准目标客户,品质立形象,做好过程控制。

核心地段已经被占据,利润预期下降明显,知名外来房企进驻的可能性降低,要看到压力和挑战背后的机遇。这种情况恰恰给本地开发企业提供了发展时间和空间。

白庙和河集高速路两旁物流和仓储建设,以及衍射的生活社区建设。是一个方向,白庙龙行里社区的销售起色较大。但是配套的到高速公路出入口的公路建设是一个巨大的制约。

1号、2号卫星湖的开发对该区域的开发影响较大,对周边休闲和旅游产业并行的社区建设,是为数不多的潜在开发区域。

新中医院、客运站周边区域开发速度较快,因为是原来火葬场或者距离较近的地域,睢县整体房产价格接近成本,睢县正阳春天小区没有价格优势,目前库存量不小,还需要一定时间消化。

市场销售

郊区房开发思路:加大环境投入,让城市人买城郊房,一是图便宜,二是图环境好,千万不能让郊区房环境还不如城里,据反映北苑、南苑周边环境存在脏、乱、差。加强配套设施建设。城里的小区如果配套设施少一些,有周边的生活配套支撑,也不会给家庭带来不便。郊区市政不是特别完善,所以社区配套要尽量全,会所、超市,以及银行、邮政等设施越全越好。

试想如果业主有孩子,业主必须每天接送,否则总不能在儿子三岁时,就让他到学习内寄宿吧?如果有自动存取款机,如果有物流快递,如果有俱乐部,跟生活在城市中心差别不大,有环境优势,价格优势自然不愁销售。

如果资金链有问题,可利用土地资源,已经建设的区域加快盘活,有目的逐步增加建设项目。基础设施和公共服务的集中建设布局奠定基础。房地产开发企业可投资农村医疗卫生、教育培训、社会福利、社会服务、等各类事业的基础设施,转型充当基础设施服务商。而后合作开发或招标售卖。

另外,睢县的经济发展和人口要素,购买力,在商丘都处于中等偏下状态,结合睢县整体城市建设规划,城市水系绿化休闲,睢县湖周边被测评为属于商丘最益于居住的地方,积极开拓周边城市市场。目前已经有较多商丘,开封,民权,郑州的成功人士,在睢县湖边购房,周五下午回来睢县,远离大城市的喧嚣吵闹,钓钓鱼,散散步,娱乐休闲,欣赏睢县北湖美景,周日下午赶回工作之处。生活品质得到了很大提高。

如何去库存?

市场的需求是多方面的,应该更加注重多层次供应,避免供应结构出现畸形。

2月2日,央行、银监会发出通知明确,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。2月19日,财政部等三部门联合发文,针对非一线城市,将调整房地产交易环节契税、营业税,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。目前有楼盘对首付20%依然办理融资手续,做到零首付入住。起到了一定的促销作用。做好居民购房补贴政策的宣传。

农民工进城购房是趋势,营销手段要符合农民工消费心理:1、贪优惠打价格牌2、重区位,方便生活,打配套设施牌。从户型方正、南北通透、阳光充足、中央空调,地暖,24小时热水免费供应,健身房,室内游泳馆等设施建设上。

改善性需求:

可能造成容积率低,利润降低。

文化因素在社区内:1、艺术因素;2、道德因素“五常”即仁、义、礼、智、信,是用以调整、规范君臣、父子、兄弟、夫妇、朋友等人伦关系的行为准则。 六艺即六经:《诗》《书》《礼》《乐》《易》《春秋》

 

 

房地产企业的管理

日常管理:考勤,日常管理规范化,语言规范化,日常技能要求标准化,态度积极,考核明确和企业文化理念明确具体并不断推进。

工程质量管理:监理和管理并重,不依靠监理,不懂不行,品质不到位不使用,过程控制好,发现问题及时纠正,不服从管理不合作,预防为主,避免出现质量不达标不验收,延误工期,或造成不可挽回的硬伤。

招标:利润是任何企业生存的基本条件,价格不是决定因素,质量和价格并存。

监理:监理不是统战的对象, 共同的目的,是一个战壕的战友,做成事,做好事,对双方都是最大的利益。

后期维修:建筑方的质量押金管理,后期维修流程要规范,在时效性上,及时性上,要严格管理,把控,后期维修是开发商塑造企业整体声誉最关键环节。售后服务决定消费者口碑,决定后期销售。直至决定开发商品牌。

人力资源管理

在房地产热销期间,房地产从业人员的薪酬高于整体工资水平,售楼部的销售人员提成会达到每月上万元,进入低谷以后,基本薪酬都不能保证,出现销售人员大量改行。职业技能和职业操守不能保证,工程施工人员的管理重在技能和认真的工作态度。员工要保留一定的核心,维持一定的流动性,薪酬和工作效果挂钩,顶住压力,不任人唯亲,重用德才兼备之人,有才无德之人加大监管,限制使用。用人一定要围绕企业目标和指标用人。

财务运作:人力和财务是开发商的两架马车,非常重要,有人无资金办不成事。

量力而行,按部就班,以前那种有地就能收钱,拿销售的钱建房子,不会再出现了,切不可盲目投入资金运作领域,房地产负债率达到50%  还可以控制,达到70%,销售滞缓,流动比率下降,偿债能力下降,融资成本居高不下,就会严重影响到企业运行,地产业是资金高度密集型的行业,开发投资规模大、周期性长、风险大、 收益高等特点使得房地产业需要的资金大、集中,手段局限于,银行信贷,第三方融资,有开发企业尝试扣除中间环节,自我融资,降低了一定融资成本,摆脱了困境,也还有企业因为盘子大,销售预期没有实现,依然陷入资金链断裂的情况,迟迟不能交房,成为烂尾楼。房地产企业一定要稳扎稳打,不能希望一口吃个大胖子,有一个楼盘斥资近2亿元建设一个四星级酒店,一个楼盘建立一个面积3万平方的商业区,销售预期都没有达到,造成了资金流动率不足,运转不良,部分楼盘甚至造成了工人讨薪,业主横幅封门的事件,严重影响了开发企业形象。

县域房地产企业,融资渠道窄,是制约发展的主要原因,有企业出台,公布企业账目,地产项目开发情况,公募资金,扩大股东,这点,在西方资本初期阶段,非常普遍,甚至与业主一起开发,利润和风险分摊出去。但是,中国国情是信誉度管理跟不上,欺诈行为多,不敢投入,不敢承担。地方政府一定要专门成立信誉度管理部门,并使用专业会计师派驻管理专业高效预防管理县域企业信誉度。政府和企业的关系转化成“亲,清”的关系,帮助企业读过难关,发展起来。

售后服务和品质塑造

房地产开发企业的声誉是最大的财富,楼盘外部形象和业主的口碑,构成楼盘项目的品质,形成开发企业的声誉。建筑质量的把控和入住业主发现问题的及时修复是降低业主投诉,提升业主满意度的两个核心。房地产瑕疵的维修往往牵扯开发企业很大一部分精力,房屋维修责任的划分是重中之重,有经验的物业企业可以有效区分房屋建筑质量责任还是业主装修责任,一定要尽到开发商的质量维修责任,并厉行快速,在没有引起质量纠纷和群体行动之前,把事情妥善处置。

前期业主的口碑,对后期楼盘的销售影响巨大。

物业企业选聘:

县域房产项目总面积小,3-20万平方米之间,业主从自有庭院到小区,社会环境从熟人环境到市民环境的变化还准备不足,接受物业管理的自觉性不高,同时消费水平不高,业主可以接受的物业收费不高,引进外来高资质的企业成本较高,对方也不一定愿意介入,从性价比上讲,本地长期存在的较为规范的物业企业是首选。

尽管县域房地产行业平均利润率不高,但物业不是房地产商的主要利润来源,它是与开发企业不同的服务行业,有一定的专业性。自己组建物业公司会让业主认为开发企业和物业企业是一家,尤其是普遍建筑质量不高,房产瑕疵较多的项目,业主会认为其不能很好的维护业主权益,容易引起开发商和业主的直接对立,对长期开发某个楼盘不利。

物业企业是开发商和业主之间的纽带和润滑剂,是开发商后期销售的主要支撑力量,是非常重要的合作伙伴,在物业条例规定下,不能包办所有问题,同时物业企业有是一个微利行业,需要开发企业的从硬件建设和质量保修工作方面持续不断的支持和扶助;在房屋销售的初级阶段必须给予一定的补助,贴补物业公司一定的办公设施和人工费用,帮助提高物业公司的服务水平。一般情况下,整体建筑成本造价2%的建筑安装费作为物业管理公司的启动资金。否则无法保证物业企业正常的服务运行。后期开发商尾盘销售结束,离开之前,必须将未过保修期的质保金,委托物业公司后期房屋质量服务管理,切不可只顾眼前利益,忽略了售后服务,物业公司的良好服务能为开发商创造更多的房产价值。

关于房地产开发企业资质

县域开发企业资质较低,其结果除了直接导致企业难以开发布局更合理、套型更多样、设施更完善的高品质住宅小区外,也制约了企业对品牌建设的投入进而又影响企业的融资能力。比如开发资质较低,影响银行贷款审批额度和速度。

同时本土企业的发展显得良莠不齐,对于人才队伍的培育、产品开发水平的提升等方面也存在较多不足。不过,在品牌房企的推动下,近年来县域的房地产市场出现了人们喜闻乐见的好势头,除了产品品质的切实提升之外,对品牌建设也要重视。

通过参评国家和省奖项加强品牌建设。上报并积极通过国家住宅性能认定2A和1A,

使企业品牌价值逐步提升。

七、总结

县域房地产开发企业面临的两个问题:生存的问题,发展的问题,无论是生存和发展,与房产产品质量密不可分,关联房产质量的企业管理方面的主要矛盾和次要矛盾不同。

有些可以通过政府调控手段、政策扶持可以改善,但是市场经济规律是一个看不见的手。一定要按市场规律办事。

客观事实在这摆着,但是开发企业目标只有一个,发展壮大,提高自主能力,抗风险能力,靠人力资源,靠财务运作,靠日常管理,靠公司董事和全体员工的艰苦奋斗,靠比别人多付出,别人休息的时间多努力。主次分明,妥善处理好各种矛盾,只有这样,县域房地产企业才能赶上去。

附件:

“十二五”期间睢县房地产业发展概况

  ——规模宏大,势头迅猛。十二五期间,共有32家开发企业入驻睢县,建设金桂名苑、万达世纪佳苑、锦绣古襄、水城花园、馨河花园、蓝色港湾、状元府邸、金大义乌、鑫业时代广场、盛元天湖城、康桥半岛、龙庭水岸、龙凤盛世名城、中南国际城、皇都花园、波尔多公馆、正岩世纪华城、万象锦绣华府、亿丰建材家居广场、金亿国际车城、曼哈顿商业广场、金汇旺角城、星湖湾、鑫地商贸城、中央城市广场、鸿鑫世纪城、润亿凤凰城、中央花都、碧景园、鼎盛西湖花园、怡水华庭、凯地花园32个住宅小区项目,总投资36亿元,共计300万平方米,2万4千余套商品房,累计批准预销售183.21万平方米,交易112.4万平方米、1万余套,在建施工面积210.3万平方米,存量房70.81万平方米。

  ——住宅人均建筑面积稳步增长,户均建筑面积不断扩大。截止2015年6月,我县城镇居民住房人均建筑面积35.6平方米,比2010年增加10.7平方米;户均建筑面积124.6平方米,比2010年增加37.45平方米。居民家庭住宅成套率为70.1%。据统计,农村人口进城购房约40000人,占70%,城镇居民、行政企业单位一般职员占30%。
  ——房地产交易市场活跃,权属登记工作不断规范。“十二五”期间,全县商品房合同备案面积完成100万平方米;二手房完成交易12.3万平方米;完成各类房屋登记确权面积140.7万平方米,累计核发房屋所有权证25000本;房地产抵押登记完成10000宗,抵押登记面积125万平方米,抵押登记金额18.7亿元。在房屋产权产籍管理工作中,房管局严格按照《房屋登记办法》的规定,建立了房屋登记簿制度、个人住房信息平台和网上备案系统,进一步规范了办事流程,强化了岗位职责,完善了办件质量保证体系,使我县的房屋产权产籍管理工作达到了规范一体化管理。
  ——物业管理快速发展。“十二五”期间,睢县物业管理行业规模不断扩大,管理领域不断拓展,服务品质逐步提升,行业作用日益明显。对一些小区和楼院采取了专业化企业进驻、后勤式管理、业主自治等管理模式,使物业管理覆盖面得到了不断提升。截至目前,我县共有盛园、众诚、金正、惠民、通和、爱家、郑州悠远、河南真好、百福利、中恒、鑫达物业公司11家,分别入住盛元天湖城、龙凤盛世名城、康桥半岛、龙庭水岸、威尼斯水岸、碧景园、凤城景苑、左岸名都、金大义乌、新世纪文苑、正岩世纪华城、波尔多公馆、馨河
花园、皇都花园、鑫业时代广场、东湖花园17个住宅小区,管理面积153万平方米。全县共完成交存住房维修资金2610万元,收缴率100%,管理户数6931户。
  ——房地产业的政策法规体系建设得到加强和完善。“十二五”期间,我县先后出台了《睢县房地产市场平稳健康发展意见》、《关于加快推进棚户区改造工作的意见》、《睢县公共租赁住房建设分配实施方案》等地方政策法规,为各项房地产法律、法规、政策、规范在我县得到有效实施打下了坚实基础。
  ——住房保障力度进一步加大。“十二五”期间,我县开工建设幸福家园一期、泰安公寓、世纪广场、回高棚户区、龙祥居、幸福家园二期、铭功花苑、幸福家园、中医院棚户区、新景
花园、新安花园、惠襄小区、惠安小区、城市居民居住区、南苑社区(二期)、东片区(徐大楼)、西片区(马头村)、公共租赁住房收购项目和睢州剧院棚户区19个保障性住房项目,总投资172603.26万元,建设面积1238884.6万平方米,共17966套。同时,坚持公开、公平、公正的原则对我县符合住房保障条件的困难家庭实施了实物配租和发放了住房补贴,其中:以公开受理、联合审核的方式分配保障性房源1534套,安置产业集聚区转移家庭3062户,为1704户发放了住房补贴,累计共254.2万元。

 
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  孟凯,房地产经济师、物业管理师、商丘市物业管理协会理事,商丘市房地产业协会理事,目前是商丘众诚物业管理有限公司董事长

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