北京一个坐拥九套房的老太太,这样给我解读房价

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楼主 2019-03-14 16:51:02
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光学人生,精彩人生



本文转载自:子鱼ziyu(ID:ziyu19821105)

01

我在北京待着的时候,业余时间就是去看房。一到这个紧张兮兮的行业,就没了各种矫情。

房价一直是治疗矫情的最好武器。

每当我看到自己的银行卡里有了点余额,感觉脱离了贫困,想要葛优躺来个休闲人生的时候,去看一次房,回来就好了,浑身像打了鸡血,充满了斗志。

我,还这么穷,有什么脸不思进取?

去看房,就是看社会,遇到各种房主,增长见识。

最近又看了几套。有一个七十多岁的老奶奶给我印象深刻。老奶奶名下挂着九套房产,是个典型的包租婆。她非常淡定,过着我十分羡慕嫉妒但不恨的生活。

老奶奶的祖上,是个大户人家,如今的燕莎商场当年拆的就是他们家的位置。她家除了房,还有两百多平的大院子。拆迁一共补了五套房,剩下的四套都是她这些年投资来的。

在此普及一下,她所有的房子,都在东北三环附近。这一地带的房价,在七八万一平米上下。她的九套房,至少价值七八千万。

那么,坐拥九套房产的老奶奶到底过着什么样的生活呢。

按照大家都喜闻乐见的说法,应该是空有钱,没生活,出手还一副穷家子相。

实际上还真不是,人家买菜都买进口食品,或者是国内纯绿色无公害的。她在密云有人专门给她养猪,在沧州有人专门给她养梨,内蒙古有人专门给她供应小米,怀柔有人专门给她种菜。

过年的时候,她去密云杀猪,当地人把猪杀好给她分割好,她带回来。梨子成熟的时候,她带着孩子们去沧州摘梨,体验完了采摘的乐趣,那边会有人把她的梨子快递到家里。她每天吃的菜,都是怀柔一家纯绿色无公害基地特别供应的,网上下单,一根胡萝卜就十几块钱那种。

她还跑到全国各地去找土特产吃,遇到好的,就发展为定期供应人,专供给她。

她住在城市中心,享受着各地的顶级食品供应。一点也不比生活在乡间质量差。

虽然北京堵车,但人家还享受着大城市先进的医疗和教育资源啊。她有一儿一女,就自己生活,有个保姆。她家附近有几家著名的三甲医院,一旦有病,几分钟就到了,她的孙子外甥女,都上着好小学,好大学。

穷人乐意意淫有钱人不会过日子,小地方的人愿意意淫大城市的人吃不好,住不好的样子。

而实际是,有钱,这些都不是问题。

老太太根本不愁没人养老,不愁生活单调,以前一直全世界各种旅游,这两年跑不动了,才歇下来。

歇下来业余时间干吗呢?

不是大家想象的那种,打麻将跳广场舞。

人家在家每天演算高、等、数、学!

老太太以前就喜欢数学,后来工作用不着就丢了。跑不动后就在家重拾高等数学,从基础开始捡起,每天乐此不疲。

我去她家看房,写字台上,好几大张纸,全是密密麻麻的运算。

我说你算这个干吗呀?

她说保持头脑清醒。

“脑子这东西得让它转,你不让它转,它就锈了。”

我佩服得五体投地,数学这东西,十以外的加减法,我搞起来都费劲。

人和人的差别真是大。

虽然我数学很狗屎,但老太太很喜欢我,跟我说话很投缘。她把她的九套房子挨个摆出来给我挑,说你喜欢哪个,我给你便宜点!

我看了看,只有最小的一个我砸锅卖铁买得起,但是那个房子我又没看上。六楼,爬不动。

她很大方地鼓励我,年轻人,你继续努力,早晚有一天你能买得起我这些好房子!

02

老太太跟我讲买房理论,打开了我的新思维。

她说你甭听那些专家叨叨,专家们从经济学,政治学,统计学,社会学各种角度解读房价。但没人从中国人的文化心理解读房价,你研究过中国人的文化心理吗?中国人,尤其女人,就喜欢房子!

她说:“不管是丈母娘也好,小媳妇儿也好,女婴儿小宝宝也好,都是女人!是女人她就喜欢房子,小宝宝也有长大的一天,没办法,这是中国人的文化基因。古代一听地主婆,就十分向往。现代也一样,一个坐拥几套房产的人,踏踏实实当包租婆,就是有底气。中国,只要有中国女人,就不会对房子没需求。”

在这一点上,我和老太太的想法是高度一致。我也一直觉得心理方面对房价的影响很重要。我除了同意她这个文化基因理论,还有我的新理论(也可以说是歪理邪说)。

我说,专家们一直计算,房子啊,以后会过剩, 一个孩子就要继承老人的两三套房产。我觉得不会过剩,至少目前是不会。现在的年轻人,越来越自我,越来越需要独立的自我空间,有的夫妻,都恨不得一人一套房子。

古代家庭,几十口人都可以在一个屋檐下挤着,现在的家庭,越拆分越小。

现在的夫妻,要有自己独立的房子,不但自己有,他们给孩子,也都要一人备一套房子。古代重男轻女,没人给女儿准备房产,现代人没那毛病,给女儿准备房子,简直成了刚需。

有房子的女人体会到了有房子的优势,没房子的体会到了没房子的痛苦。在下一代身上,都希望自己孩子具备这个优势。

生了儿子的,要给儿子准备房子,这是文化传统。生了女儿的,要给女儿准备房子,这是新时代新需求。

所以中国人日益增长的独立空间需求,至少能和人口下降对房子的影响互相抵冲。

没办法,别怪女人爱房子。房子给女人的安全感和幸福感,就是别的东西替代不了的。住着自己的房子和住着租来的房子,完全不是一个感觉。

自己的房子,可以费尽心思去设计、装饰,别人的房子,没那动力。女人的幸福感,往往就来源于这些不起眼的小装饰,阳台上盛开的月季花,角落里摆动的一款摇椅,都能让女人心情明媚。

再有,女人这种动物,有了钱搞投资,除了房子,啥也不感兴趣。我有两个姐妹,都年薪百万,手里有了余钱,有人让她们去投资别的,她们通通拒绝,开个沙子厂?开个超市?建个农家乐?

一想到就头大。

都不如买个房子省心。

她们常常嘲笑一些男人,当初意气风发,卖了房子去创业,结果业没创起来,房也赔没了。还不如她们,有点钱就买个房,几年下来,资产秒杀那些创业的精英了。

爱攒钱,攒了钱不会投资,这是中国女人的特性。

我也知道,这样的心理对国家发展不利,对实业是个大创伤,可是没办法,这世上最难的就是改人心。

国家要想真正控制房价,建议研究研究女性心理学。

03

老太太听了我的这些歪理,觉得非常有道理,引我为知己。我们俩一聊聊嗨了,她还请我吃了顿牛排。

我把她树立为榜样,老了以后,像她一样,有资产傍身,到处旅游,喜欢什么就干什么。

小地方的人总说,我才不喜欢北京上海,大城市有什么好,那么堵车,那么快节奏,还有雾~霾。可是你得意识到,大城市里的有钱人,如果她想回乡下,她可以在全世界挑个乡下回,而小地方的一个穷人,想进大城市立足,却可能是天方夜谭。

大城市待着,你可以接触到最先锋的思维,和最自由的灵魂。

写两句老太太的买房心得:买房子,永远是地段地段加地段,这是最重要的因素。能买大城市不买小城市,能买市中心不买郊区,能买地铁沿线就买地铁沿线,能买学区买学区。

这两年北京房价降了不少,但是好的学区,依然坚挺。

学区房的价值,除了居住功能,更多的是它附加的教育资源,那个资源有时候无价。

剩下的,就是尽最大努力买你最喜欢的房子。

不要太傲娇,不要坚决不跟父母要钱,不要臭矫情,父母靠不上就算了,能靠就靠靠。毕竟你过好了,父母也受益。

我知道很多人看了这个文章又会骂我,鼓吹房价。我不鼓吹什么,真实地说出我的想法和见闻,你爱听就听,不爱听别听。

我是主张买房族,买了房赚了赔了,我自己担着后果。你是不买房族,房价涨了跌了产生的后果,你也得自己担着。

我们只是各自担着自己的选择而已。

我也不知道买房到底是对是错。都说房价泡沫会破,没破过,就不知道破裂的惨状。

见了这么多买房人,反正我还没看到过因为喜欢买房吃了大亏的人。

这也是大家有恃无恐买房的一个心理原因,羊群一味疯跑,都说前面是悬崖,可是这一路跑过来,羊群吃到的都是青草,没有羊摔死过,所以羊们也麻痹对悬崖的恐惧了。

先买了再说,摔死就摔死吧(捂脸)。

任志强:房子还远远不够,还得建 | 钻石年会 · 大咖

对话嘉宾:

任志强原华远地产董事长 阿拉善SEE生态协会第五任会长

谭文虹歌斐资产房地产基金合伙人

(本文根据任志强与谭文虹在诺亚财富2017钻石年会上的对话整理而成,经嘉宾审阅后发布,有删节)

歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹对话任志强

Q1

谭文虹:感谢任总来参加诺亚财富的钻石年会。最近十九大报告提出“房住不炒”“租购并举”,提出“社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”,我们想问任总,现在房子还能不能投,怎么投?

任志强:你们看到了变化,我看到了不变。十八大有三个没改变,十九大里有两个没改变,一个是我国还处于社会主义初级阶段,一个是我们还是发展中国家的地位。生活基础还没有改变,房子也还没有盖够,所以瞎想什么?早着呢。

我要先告诉大家,十九大提到更多是城镇化,让农民进城变成城市居民,所以不是房子多了,是房子还不够。就像最近北京在清理违章建筑,如果有地方住的话,怎么可能清理呢?就是因为房子不够。这个道理很简单。

还有租购并举,租的房子哪儿来?也是要建。

Q2

谭文虹:都说房地产是长期看人口,人多房子才有人住。现在人口有一个倒三角现象,就是独生子女,爸爸妈妈、爷爷奶奶和外公外婆都有房子,这些房子以后都是他的。所以未来会不会更少的人拥有更多的房子,那房子还会涨吗?

任志强:中国虽然人多,但是城市人口并不多,要达到小康水平的话必须达到60、70%的城镇化率,我们还差得远,现在的城市化建设还满足不了城市化的需求,房子还远远不够。

很多人说年轻人有很多房子可以继承,却忘了一个最基本的问题:人的寿命越来越长了,老人可能要活到80多岁,你不可能等到他们都去世了,再去继承再去结婚。

另外,现在不结婚的年轻人越来越多,独居也成为一个趋势,我们13亿人,有7700万独居户,全世界来看,这个比例平均达到20%-40%,欧洲有40%的人是独居。所以我们独居占比非常小,还有很大的增长空间,房子只会不够用。美国的商品房已经上百年了,二手房依然在涨。

Q3

谭文虹:房地产为什么涨?还是跟保值增值的作用有关,尤其跟国家M2相关。自从央行1986年实行M2统计之后,中国一直保持在10%到20%的高度增长,但今年10月的增长是8%,创造了历史最低,您怎么看待货币对房地产的影响?

任志强:我不关心M2,我只关心货币贬值不贬值,如果货币贬值,说明房子要升值,这个规律无法改变。

10年前白菜多少钱?今天多少钱?涨了多少倍?白菜还是白菜,没有变,只是货币贬值了。如果货币大量贬值的时候,实物资产一定升值,不管M2怎么样。

房子和白菜不一样,房子是不动产,是不可移动的,所以跟地点有很大关系,过去做房地产主要看位置,位置附带周围的资源,有资源大家都往这个地方跑,人越来越多,所以物价越来越高,房价越来越高。房子贵的话,买的人就越来越多。很多小县城的房子,大家为什么不买?虽然便宜,没法升值。大城市的房子虽然看着贵,但是要有资源,城市有资源了房子就会越来越贵。

中国的城镇化还远远没有达到目标,所以接下来还会有很多人进城,我们能不能盖出那么多房子?加上现在很多80后生二胎、三胎,房子够吗?不够,所以还会接着盖。

Q4

谭文虹:任总给大家分享了,不是任何地方的房都值得买,而且要围绕都市圈、人口、产业、资源聚集的地方来买。那么从开发商的角度来说,有一个数据,就是前10名开发商的销售额占了前100名销售总额的40%到50%。中小开发商如何寻找行业定位?

任志强:房地产行业的集中度确实在提高。但是相对于其他行业,我还是需要强调,房地产是不动产,挪不走,所以根本不用担心集中度的问题,中小开发商的生存余地仍然很大,因为大企业根本不去小城市,别说县城,连地级市都很少。

万科一共布局了78个城市,但是全国有600多个地级市。我们的中小企业也不要总想着往大城市挤,你打不过大企业的,能把周边小城市的工程包了,你就赢了。

而且,中小企业的产品竞争力,要达到一个适度的水平。在穷的地方盖太好的房子没有人会享受,LV包不可能进入非洲贫困地区,房子逐步升级的过程一定是走向适度的过程,所以要符合当地消费的需求,做当地最好的产品。

Q5

谭文虹:所以中小开发商要认清自己的定位,把合适的产品给合适的客户。房地产租赁是最近的热门,19大说租购并举,长租公寓也成为巨大的市场,很多巨头进入这个市场,您怎么看待?

任志强:租购并举不应理解为全国性的房地产政策,我认为真正需要租赁市场的只有大城市,就全国而言,租赁市场非常短缺的不超过15个城市。中小城市的边缘地区根本不需要做。去年的数据是,地级市平均房价不超过4000一平,房子并不贵。真正需要用租赁解决稀缺问题的,就是那十几个城市。

Q6

谭文虹:公寓租赁是一个新课题,在国外非常普及,中国还刚刚开始。我们再看看其他的业态,在北京、上海、深圳等城市住宅限购,所以很多人开始关注商业地产的投资机会,您怎么看?

任志强:房子可以分成这几类:第一类是住宅类,第二类是商用,满足消费需求,然后是办公。

商业和办公市场,由第一产业和第二产业人口向第三产业转移速度决定。如果你想投资一个城市的商铺和写字楼,你要看它第三产业的发展速度。

北京第三产业的比重最高,大概占到70%的比重,这个比重每提高一个点,大概需要200万到400万平方米。如果这个城市第三产业的比重很低,增长速度很低,这里的写字楼投资潜力就不大。

地方政府会让你拼命盖商场和写字楼,因为它能带来持续的税收。但是很多城市已经出现商场和写字楼过量了。去年一年商业写字楼的销售量是2亿多平方米,库存也是2亿多平方米。住宅一年销售10几亿,库存不到3亿。

所以还是要看当地第三产业的上升速度。写字楼和商场,一定要选准,如果是最好的房子就先不要卖,很多人说李嘉诚抛售,但是李嘉诚没有卖东方广场啊,潘石屹也没卖SOHO,他们只是把铜和银卖了,把金子和钻石留下了,所以我们在跟随别人的行为时,也要看清楚本质。

Q7

谭文虹:如果我是个人,资金量有限,如何投资商办写字楼呢?

任志强:可以联合5到10个人一块儿来买。我们现在已经出现这种情况,几个人联合起来买两层三层,不然一个人买半层很难变成整体化经营,很麻烦。联合起几个人共同做,或者买诺亚的房地产组合基金,就是最好的办法。

谭文虹:总结房地产是用来住的,不是用来炒的,是用来长期投资的,是靠好的开发商,好的运营商,靠产品力,靠内容创新,靠消费升级,靠体验,用心运营改造,才可以为我们的投资保驾护航,感谢任总参加我们的诺亚年会!



来源:网络

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